田芳昕    作

　 在很多大中城市，有些业主买房后并未居住，房子成了空置房。但有个挥之不去的疑问总是萦绕在他们心头，“为什么没有住进去，也要交物业费？”“我没住就没享受物业服务，这也需要交物业费？”
　　那么，空置房要不要交物业费呢？
　　【典型案例】
　　2015年5月，杨某在湖南省平江县某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，杨某与物业公司签订了物业服务协议。此后，由于杨某一直未交纳物业费，物业公司多次致电催交，但杨某以未真正入住为由拒不交纳。
　　2020年9月，物业公司将杨某起诉至平江县人民法院，请求法院判决杨某支付物业费，并承担近千元的违约金。
　　庭审中，杨某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。而物业公司坚称，虽然杨某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故杨某理应交纳物业费，并承担违约金。
　　法院经审理后认为，杨某作为业主，物业公司依据双方签订的物业服务合同为杨某提供物业服务，因此，当事人之间系物业服务合同纠纷，杨某应按物业服务合同及相关规定向物业公司交纳物业费。杨某辩称办理入住手续后未实际居住，未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金的主张，法院不予采纳，遂判决杨某支付2015年至2019年12月31日期间的物业费。
　　【律师说法】
　 陕西学高律师事务所律师 南新建
　　南新建认为：“交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。”他进一步解释说，物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。虽然业主的房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防、公共照明等费用也要一分不少地支出。因此，《中华人民共和国民法典》第944条第1款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”从这个规定当中我们可以看出，即使业主没有享受到物业的服务，依旧是需要交纳物业费的。对于物业公司来说，服务的是整个小区，虽然业主个人没有享受到物业的服务，但业主的房屋的的确确享受到物业的服务了。退一步讲，如果空置房的业主都不交纳物业费的话，对于那些空置率较高的小区来说，物业公司无疑会面临亏损的局面，而且对于那些居住在小区当中已经交纳物业费的业主来说，也是不公平的。
　　南新建话锋一转说，虽然空置房要交纳物业费是无可辩驳的事实，但对于居住在小区没有交纳物业费的业主来说，物业公司也不应该以断水断电来威胁业主交纳物业费。《中华人民共和国民法典》第944条第3款明确规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”对于拒不交纳物业费的业主，物业公司应当以合理合法的途径维权。《中华人民共和国民法典》第944条第2款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”根据该条的规定，物业公司首先应当在提供保质保量的管理和服务的前提下，再催告应当交纳而没有交纳物业费的业主，而且必须给业主留有宽限期。如仍不交纳的，才可以向房屋所在地人民法院提起诉讼，或者根据双方签订的仲裁协议约定向有管辖权的仲裁机构提起仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决业主支付拖欠的物业费，并承担违约金。
　　实事求是地说，空置房屋确确实实给物业的服务减少了一定的工作量，作为物业公司给空置房业主减免物业费既和谐了双方关系，又体现企业人性化服务，是一种应当褒奖的行为，并且有些地区已写入规范性文件。如2020年11月出台的《西安市物业服务收费管理办法》中规定：“业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。”（来源：陕西日报）